Türkiye’nin merkezindeki konut piyasası, son aylarda yaşanan enflasyonist baskının etkilerini yansıtmakta; ancak bu süreçte ortaya çıkan dinamikler, beklentilerin dışına çıkarak ilginç bir tablo çiziyor. Satılık konutlardaki reel fiyatlar, üç büyük şehirde (İstanbul, Ankara, İzmir) enflasyonun gerisinde seyretmeye devam ederken, ilanlarda yer alan TL cinsinden fiyatlarda bir artış gözlemleniyor. Bu durum, konut piyasasında bir ‘reel değer kaybı’ döneminin yaşanmasına neden oluyor; yani alıcıların satın alma gücü, konutun gerçek değerinden daha düşük bir bedelle değerlendirilmiş oluyor.
Kiralık konut sektörü ise bu farklılaşmayı daha belirgin hale getiriyor. İstanbul, Ankara ve İzmir’de aynı anda farklı hareket gösteren kiralık konut fiyatları, reel değerlerdeki değişimlerle birleşince, konut piyasasında karmaşık bir senaryo ortaya koyuyor. İstanbul’da kiralık konutlarda reel artış yüzde 5,8’i bulurken, Ankara ve İzmir’de ise gerileme eğilimi gözlemleniyor. Bu durum, kiralık konut pazarında İstanbul’un, diğer şehirlere kıyasla daha dinamik bir rol oynadığını gösteriyor. Nominal olarak yükselen kiralık konut ilan fiyatları, tüketici enflasyonunun altında kalmaya devam etse de, reel değerdeki artışlar, yatırımcılar ve kiracılar için önemli bir dikkat noktası oluşturuyor.
Fiyatlardaki bu farklılıkları daha detaylı incelediğimizde, İstanbul’un konut piyasasında belirgin bir üstünlüğe sahip olduğu görülüyor. İstanbul’daki satılık konutlarda reel değer kaybı, diğer şehirlere göre daha düşük bir oran (%-5,2) ile gerçekleşirken, nominal ilan fiyatlarındaki artış (%24,7) oldukça yüksek. Ankara ve İzmir’de ise reel değer kaybı daha belirgin (%-2,9 ve -9,8) ve nominal fiyat artışları da bu kayıpları telafi etmede yetersiz kaldı. Bu durum, İstanbul’un konut piyasasında daha güçlü bir talep ve fiyatlandırma gücüne sahip olduğunu gösteriyor.
Şehirler arasındaki fiyat farkları, ortalama metrekare fiyatları ile daha net bir şekilde ortaya konuluyor. İstanbul’da satılık konutların metrekare başına ortalama fiyatı 66 bin 228 TL seviyesindeyken, Ankara’da 39 bin 636 TL ve İzmir’de 53 bin 750 TL olarak hesaplanıyor. Kiralık konutlarda ise İstanbul’da metrekare başına aylık ilan fiyatı 463,9 TL, Ankara’da 300 TL ve İzmir’de 333,3 TL olarak belirleniyor. Bu farklılıklar, konut alım satım kararlarını etkileyen önemli bir faktör oluşturuyor. Ayrıca, 100 metrekarelik bir eve uyarlandığında ortaya çıkan fiyat farkları, şehirler arasındaki konut piyasası dinamiklerini daha iyi anlamamızı sağlıyor. İstanbul’da 100 metrekarelik bir ev için ortalama satış fiyatı 6 milyon 623 bin TL, aylık kirası ise 46 bin 390 TL olarak hesaplanırken, Ankara’da bu değerler 3 milyon 964 bin TL ve 30 bin TL, İzmir’de ise 5 milyon 375 bin TL ve 33 bin 330 TL olarak belirleniyor.
