Kentsel dönüşüm projeleri, uzun yıllardır Türkiye’de yaşanan bir gerilim kaynağı olmaya devam ediyor. Birçok vatandaşın evinin deprem güvenliği konusunda endişeleri artarken, bu süreçte en çok merak edilen ve potansiyel sorunların yaşanabileceği alan, yeni yapacağınız binanın sözleşmesi oluyor. Binanızın güvenliği konusunda endişelenmek elbette önemli, ancak aynı zamanda imzalayacağınız sözleşmenin sizi ne kadar koruduğu da dikkatle değerlendirilmelidir. Bu yazımızda, kentsel dönüşüm sürecinde sözleşme imzalarken nelere dikkat etmeniz gerektiği ve potansiyel riskleri nasıl minimize edebileceğiniz konusunda uzman görüşlerini derledik.

Kentsel dönüşüm süreci, genellikle bir malikin başvurusuyla başlayarak, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslı kurumlar tarafından riskli yapı tespiti ile belirlenir. Bu tespit, mevzuatta belirlenen teknik standartlara göre yapılır ve rapor, ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından incelenir. Sonuç olarak, yapı riskli olarak kaydedilir ve tapuya işlenir. Ancak, riskli yapı tespiti, sözleşme sürecinin sadece başlangıcını işaretler. Yeni binanın inşaatına başlanmadan önce, maliklerin haklarını koruyan kapsamlı bir sözleşmeye imza atmak, gelecekte yaşanabilecek sorunların önüne geçmek için kritik önem taşır.

Günümüzde, kentsel dönüşüm projelerinde, müteahhitlerle yapılan sözleşmeler, maliklerin ekonomik ve hukuki haklarını doğrudan etkileyen uzun vadeli anlaşmalar haline gelmiştir. Bu nedenle, sözleşme imzalarken dikkatli olmak ve potansiyel riskleri önceden tespit etmek büyük önem taşır. Örneğin, sadece dairenin büyüklüğünü veya kullanım alanını belirlemek, sözleşmenin tamamını kapsamaz. Yeni binanın mimari özellikleri, malzeme kalitesi, enerji verimliliği, otopark imkanları, deprem dayanıklılığı gibi detaylar da sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Aksi takdirde, ileride ciddi sorunlarla karşılaşılabilir.

Şimdi, kentsel dönüşüm sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken önemli riskleri ve bu riskleri nasıl önleyebileceğinizi inceleyelim. İlk olarak, bağımsız bölümlerin (daire/dükkan) belirlenmesinde belirsizlikler söz konusu olabilir. Örneğin, arsa maliklerinden her birine 3+1 daire verileceği belirtilse bile, dairenin net ve brüt alanı, katı, cephesi, balkon ve terasları gibi detaylar sözleşmede açıkça gösterilmelidir. Ayrıca, her bir bağımsız bölümün mimari proje üzerinde işaretlenmesi ve tablo olarak sözleşme eki olarak sunulması, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçebilir. İkinci olarak, arsa payı ve ekonomik değer paylaşımı konusunda dikkatli olmak gerekir. Eski binadaki dairelerin eşit olması, yeni bina­daki dairelerin ekonomik değerle­rinin de eşit olduğu anlamına gel­mez. Kat, cephe, manzara, met­rekare, balkon, otopark ve ticari bağımsız bölümlerin değeri farklı olabilir. Bu nedenle, sözleşmede, arsa payı ve ekonomik değer paylaşımı konusundaki hükümlerin açık ve net bir şekilde tanımlanması önemlidir. Ayrıca, maliyet artışlarının maliklere yüklenmesi konusunda da dikkatli olunmalıdır. Sözleşmede, inşaat maliyetlerindeki artış malikler tarafından karşılanır, gibi açık uçlu hükümler bulunuyorsa, başlangıçta ücretsiz görünen veya sabit bir miktar ödeme gerektiren proje, ileride maliklere ciddi ödeme yükü getirebilir. Bu nedenle, sözleşmede, maliyet artışlarının hangi hallerde doğabileceği, üst sınırı, kim tarafından ve hangi şartlarla karşılanacağı açıkça yazılmalıdır. Son olarak, işe başlama ve teslim tarihinin belirsiz olması durumunda, sözleşmede her bir aşama için belirli bir süre verilmesi ve gecikmelerde cezai şartların belirlenmesi önemlidir. Müteahhidin finansman problemi de göz önünde bulundurulmalı ve şirketin mali yapısı, halihazırda devam eden diğer projeleri, borçluluk durumu ve geçmiş teslim performansı araştırılmalıdır.